“Un mal presente con un futuro brillante”. Así es como más de la mitad de los jugadores del mercado etiquetan la foto del sector. Este es el diagnóstico que refleja la encuesta realizada por Reporte Inmobiliario, un informe que busca, en los primeros días de diciembre, revelar las altas expectativas del mercado inmobiliario y de la construcción.

Si bien los números de hoy tienen al sector en vilo, siete de cada 10 personas afirma que el gobierno de Javier Milei será positivo para el mercado inmobiliario. Cargadas de un optimismo entusiasta, las voces del sector esperan la recuperación de un rubro que tiembla al compás del suelo argentino hace años. Y ese futuro prometedor se puede resumir en nueve claves que anticipan el mercado que viene.

1. Los precios de las propiedades subirán

Tradicionalmente, el ladrillo funcionó como un clásico refugio de valor. Los últimos tres años atentaron contra esta reputación tras la caída del valor de las propiedades. Pero los primeros atisbos de recuperación ya llegaron para reivindicar al mercado.

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“Los precios en dólares a los que se publican departamentos usados de dos y tres ambientes mostraron un alza del 1,3% durante el último trimestre en la ciudad de Buenos Aires, siendo éste ya el segundo trimestre consecutivo en la mejora de valores”, destaca Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario.

El especialista habla de “brotes verdes” en los ladrillos: analiza que “con relación a noviembre del año pasado la cotización promedio del metro cuadrado se incrementó un 2,4% interanual, no siendo ya solo las mejoras trimestre a trimestre sino que en este caso se verifica una mejora en el comparado de los 12 meses”.

“Todo indicaría que las estrellas se están alineando nuevamente para un bull market del mercado inmobiliario. Partiendo de valores en dólares por el piso, es de esperar que estos logren una importante recuperación en el corto y mediano plazo”, anticipa Gómez Picasso.

En este punto coincide Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades: “Un factor de corto plazo potencialmente dinamizador del mercado inmobiliario lo constituye la percepción de mucha gente en que el cambio de gobierno terminará siendo un importante factor para la suba de precios en el sector”.

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Para Martín Boquete, director de Toribio Achával, la expectativa se va a trasladar a la demanda. “Creo que el mercado inmobiliario va a leer este cambio político y económico como más afín al propio mercado, hecho que para mí va a generar expectativas de crecimiento de precios, lo cual debería generar una mayor demanda en el corto plazo y expectativa de precios más altos en un futuro con políticas más liberales”, estima.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores (CEDU) tiene la misma letura que los brokers. “Si se encaminara la Argentina hacia una senda de normalización, lo esperable en la economía en su conjunto es que estos activos argentinos que supieron estar tan baratos tantos años pasen a revalorizarse”.

En ese sentido, opinó que los precios de los inmuebles “van a subir en dólares significativamente”, y en especial “los premium más pronto de lo que uno cree”. El referente de los empresarios del sector se mostró muy optimista en la mesa de debate que compartió con Mali Vázquez, directora de relaciones institucionales de la CEDU, y Jorge Cruces, director de IRSA en el marco de la primera edición del evento Banco del Hogar organizado por el Hipotecario hace dos semanas atrás.

Más allá de la revalorización, algunos especialistas hablan de un sinceramiento de los valores publicados. “Mientras que el nuevo gobierno disponga de una política más abierta y de medidas acertadas para calmar la inflación, entendemos que toda esa ebullición de precios -aunque en principio ciertos costos relacionados con los dólares del tipo de cambio oficial se van a incrementar- finalmente se depurará, calmará y los costos especulativos van a desaparecer para arribar a guarismos más eficientes”, analizó Miguel Ludmer, director de Interwin.

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2. El mercado se ilusiona con la vuelta del crédito hipotecario

Otro de los problemas que preocupa a los participantes de la encuesta realizada por Reporte Inmobiliario es la falta de acceso al crédito hipotecario, una herramienta vital para comprar una vivienda. “Mientras haya una inflación tan alta es difícil que créditos a muy largo plazo puedan ser financiables y tomables”, explica Tabakman.

Pero seis de cada 10 encuestados ve luz al final del túnel y cree posible la llegada de este tipo de financiamiento con la nueva gestión. “Soy muy optimista respecto del impacto que tendría en nuestro sector y en la sociedad argentina en general, pero soy más prudente respecto del momento en que esto pueda llegar a ocurrir”, destacó Tabakman. en la misma charla

Para Daniel Bryn, creador del monitor inmobiliario Invertire, es necesario que los argentinos recuperen la capacidad de compra del sueldo para que vuelva a haber créditos. “Hoy se necesitan en promedio 5,20 sueldos para comprar un metro cuadrado mientras que en períodos de crédito (como el último de los UVAs) se necesitaban solo dos. Por lo tanto, no alcanza solo con recuperar el crédito, sino la capacidad de ahorro de las personas”, analiza.

En caso de reaparecer el crédito hiptecario, los precios se acomodarían al nuevo panorama. “Si existiese un crédito, los inmuebles que están en el orden de los US$100.000 hasta los US$200.000 automáticamente subirían de precio, porque en general son las propiedades más chicas las que se compran con crédito y ese tipo de producto es muy sensible”, analiza el potencial escenario en caso de que suceda Diego Cazes, gerente general de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.

Consultado por LA NACIÓN, el nuevo secretario de Vivienda, Iván Kerr, dijo que dentro de su plan está la creación de créditos hipotecarios pero “no hay crédito en el mundo que funcione con dos o con tres dígitos de inflación” y que para aplicar esas medidas “hay que pasar la rompiente, arreglar la macroeconomía para ir hacia una política de subsidio a la demanda como existe en otros países, también en otros países los Procrear no los construye el Estado sino los privados. Hay que pasar de un Estado constructor a incentivar a los privados que se involucren en la solución habitacional del país. Vamos a trabajar sobre todos esos instrumentos pero solo funcionan con la macro en orden. Hay que volver a generar mercado, confianza y estabilidad”.

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3. Preocupación por el futuro del dólar

A la hora de consultar por los obstáculos que enfrenta el país, otro de los problemas subyacentes del mercado es la volatilidad del tipo de cambio. El corredor inmobiliario Juan Pablo Baca afirma que “desarmar la bomba de las Leliq a costa de una alta inflación, hará que el dólar blue vaya perdiendo contra el índice de precios con lo cual no será negocio guardar los billetes debajo del colchón, y el real estate será uno de los sectores que lo absorberá”.

Uno de los ejes de la campaña libertaria fue la dolarización de la economía, que en este caso resolvería el problema cambiario. Esta alternativa “no sería un escollo en nuestro sector, en el cual la moneda de cambio viene siendo el dólar desde hace más de 50 años. Nuestro rubro como `nave insignia´ puede demostrar con hechos que a partir de este `blindaje´ ha sabido sortear en estas décadas grandes crisis económicas que terminaron en hiperinflaciones, corralitos, cepos, situaciones sin crédito y hasta leyes de alquileres anti mercado”, sostiene el cofundador de Reporte Inmobiliario.

Por su parte Goldszer agrega que, si bien no será una novedad para la compraventa de inmuebles, “será positiva la simplificación de los precios en un dólar único eliminando los precios implícitos en el interjuego de los distintos dólares alternativos”.

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4. La inseguridad jurídica: clave para quienes invierten en el sector

Hay una porción del mercado que considera otro impedimento como el principal detractor del mercado: la inseguridad jurídica. En su discurso al asumir como presidente, Javier Milei habló del respeto a la propiedad privada, uno de sus estandartes en la campaña que está íntimamente ligado al flagelo en cuestión.

En sus primeras palabras en su nuevo rol, citó al profesor Alberto Benegas Lynch (hijo) que dice: “El liberalismo es el respeto irrestricto del proyecto de vida del prójimo basado en el principio de no agresión, en defensa del derecho a la vida, a la libertad y a la propiedad, cuyas instituciones fundamentales son la propiedad privada, los mercados libres de intervención estatal, la libre competencia, la división del trabajo y la cooperación social”.

Su gabinete comparte este paradigma. Iván Kerr, actual ecretario de Viavienda, dijo en diálogo con LA NACION que la producción de vivienda debe salir del eje público. “Hay que cambiar la cabeza de los funcionarios nacionales y provinciales, generar un cambio cultural para entender que la vivienda no es solo construir casas con recursos del Estado, todas iguales y en las afueras de las urbes sino que la obra pueda involucrar al sector privado, con proyectos de inclusión dentro de las ciudades y los barrios existentes”, sintetizó.

5. Milei quiere derogar la Ley de alquileres y el sector apoya

Uno de los temas más candentes que perjudicó al sector fue la regulación de los alquileres. Los términos de la ley firmada en 2020, así como sus modificaciones sancionadas en octubre de este 2023, aplastaron la oferta, dispararon los precios y contorsionaron la relación entre propietarios e inquilinos. Los propietarios están preocupados por el bajo retorno de los alquileres, el riesgo de morosidad de parte del inquilino y en ese sentido los trastorna el tiempo que podría llegar a durar un juicio de desalojo, que supera la duración del contrato de alquiler.

No había pasado ni 24 horas desde su elección que Javier Milei ya había manifestado su intención de derogar la ley que hoy los regula. La voluntad del Presidente de liberar el mercado locativo hace eco entre los inmobiliarios e inversores.

Gómez Picasso, por su lado, opina que “la promesa de derogar la actual ley alquileres generará seguramente mayores inversiones en un sector que estaba prácticamente desapareciendo”.

Soledad Balayan, directora de Maure Propiedades coincide, y agrega que “respecto a los contratos, éstos deberían haber sido siempre entre partes pero con un marco mínimo regulatorio para que lo pactado se cumpla”.

Para Martín Boquete, director de Toribio Achával, la ley de alquileres está íntimamente vinculada con el plan de dolarizar que propuso en su campaña Javier Milei. “El mercado de alquileres se dolarizó por la inflación. Si se empieza a permitir el uso del dólar para pactar contratos y el tipo de cambio lo pone el mercado -y no la presión del Estado ni una ley- se liberaría la toma de decisiones tanto en la oferta como la demanda, se van a sentir más cómodos y se van a poder firmar contratos a más de tres meses”, refuerza.

Cazes piensa parecido a Boquete y cree que la desregulación de los alquileres será una buena noticia para el mercado: “Va a ayudar a los desarrollos y sus ventas, porque si se sabe que se va rumbo a eso y el que compra en un proyecto espera uno o dos años según el avance de la obra, es súper positivo porque aparecen los inversores”.

6. El nuevo Presidente va a limitar la obra pública

Javier Milei ya se pronunció respecto a la obra pública y manifestó que buscará recortar gastos. “Empezamos recortando la obra pública y llevándola a cero, y las que están en curso las licitamos. Los contratos se respetan”, dijo. En ejecución, sobre la base de cálculos oficiales, hay unas 3500 obras en todo el país, de las que unas 2300 dependen directamente del presupuesto nacional e involucran $309.898.545,82.

Respecto a este tema, el mercado está dividido en dos. El 63,4% de los consultados por Reporte Inmobiliario apoyan la medida.

Pero el 36,6% restante observa negativamente esta propuesta. “Lo que estamos escuchando sobre el futuro de la obra pública es realmente alarmante. En la UOCRA, contamos con 450,000 trabajadores de la construcción, de los cuales la mitad dependen directamente de proyectos de obra pública. Estamos hablando de 225.000 personas que podrían quedar sin empleo, lo que desencadenaría una crisis social inevitable. Esta situación resulta aún más inquietante cuando consideramos que este sector representa el 55% de los ingresos fiscales”, dijo Mali Vázquez, arquitecta y directora ejecutiva de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), en el evento organizado por el Banco Hipotecario.

7. Se está terminando el ciclo de “ladrillos baratos”

El sector de la construcción privada vivió “un veranito” de precios en el 2023. “El último año fue bueno, incluso mucho mejor que el mundo de las reventas o el usado”, analiza Tabakman, y explica que desde su visión se debe “en buena medida nuestro sector vino canalizando el universo de pesos ociosos de la mano de esta inflación tan alta que tenemos como un refugio de valor”.

Frente a un escenario que espera cambios y volatilidad, Tabakman afirmó en el evento del Hipotecario que hoy la construcción es una oportunidad. “Lo más importante es que aún está muy barato construir en nuestro país, medido en dólares. Y los precios de los inmuebles no se movieron mientras que los activos financieros subieron 50% en esta semana. Eso llama mucho la atención de nuestros inversores que creen que se está terminando el ciclo de ladrillos baratos en el país y no hay que perderse el tren”, manifiesta.

A su vez, mide la temperatura del sector y advierte que “hay una sensación de que hay que acelerar los procesos de construcción ahora porque luego construir, fabricar y hacer metros cuadrados en Argentina va a ser bastante más caro que ahora”.

Para Cazes, la gran incógnita es ver cómo acompaña la suba de valores en relación al dólar blue. “Si este se acomoda para abajo y hay inflación, el costo de construcción sigue subiendo en dólares y eso puede dañar un poco a los desarrolladores. Entonces hay que ver si el ritmo de suba de valores del usado va al ritmo del mayor costo de construcción de desarrollos. Si está estable, sería peligroso porque la inflación va a seguir existiendo y por ende cuando se empiecen a ver las fotos de la proyección del costo de construcción y se vea que va a costar cada vez más en dólares, va a ser una fuente de preocupación”, analiza.

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8. El nombramiento de Iván Kerr anticipa un buen diálogo entre los empresarios y el nuevo gobierno

El mercado tomó como un buen indicio el nombramiento de Iván Kerr al frente de la Secretaría de Vivienda. Abogado, egresado de la Universidad de Buenos Aires, con un Máster en Derecho Empresarial en la Universidad Austral, Kerr fue gerente general del Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires entre 2011-2014, y miembro de su Directorio en el 2014-2015. También fue miembro de la Fundación Pensar y diputado electo por la Ciudad de Buenos Aires en 2013 y 2015. Durante el gobierno de Macri también se desempeñó como presidente del Pro.cre.ar y fue miembro del Consejo Ejecutivo de ACUMAR de 2016 a 2019.

Kerr sigue una filosofía de sector privado como protagonista y de Estado como actor secundario. Como adelantó LA NACION ante la confirmación de su nuevo cargo, para el funcionario circunscribir la política de vivienda a la obra pública no es algo que esté alineado con su pensamiento y su recorrido profesional en los últimos años, en los cuales el ex funcionario había logrado una evolución bajo el concepto de que la solución habitacional no solo es el ladrillo y la construcción de viviendas sociales.

En líneas generales, su plan apuntará a crear créditos hipotecarios, subsidios a la demanda, incentivos a la construcción y un Procrear con inversión privada.

9. El aumento de la venta de usados convalida el cambio de ciclo

El cambio de ciclo empezó como rumor hace más de un año y hoy los números lo confirman. En octubre se escrituraron 4559 propiedades en la ciudad de Buenos Aires, registro que se puede leer como una suba de 53,3% respecto a las cifras relevadas un año antes. El número alienta las expectativas del real estate, ya que mostró ser el mejor octubre de los últimos seis años.

”Es un año y medio de no comparar negativamente con el período anterior, y da cierta tranquilidad despegarse de una etapa de tres o cuatro años a la baja. Nuestro mayor deseo es trabajar en conjunto para colaborar con el nuevo Gobierno elegido en una política de vivienda integral”, observó por su parte Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos.

Los números son alentadores y se miden con la época de oro del mercado inmobiliario de la última década. “Para encontrar cifras parecidas hay que retrotraerse a épocas del boom de los créditos hipotecarios UVAs del gobierno del ex presidente Mauricio Macri. Por ejemplo, en octubre del 2018 se habían realizado 3671 escrituras.”, advierte Germán Gómez Picasso, cofundador de Reporte Inmobiliario. Las operaciones de octubre superaron a las de 2017 -año clímax para el mundillo de las propiedades- y quedaron un 26,32% alejadas del récord de 6188 operaciones en octubre del 2017.